无奈的房东们：十万的地价下，心痛加价150万买家却溜之大吉！

在深圳前海，一个151平方米的四房，原本在2024年10月刚出炉时，价格让人忍不住掏出放大镜——2300万元！可是，光阴似箭，转眼到了今年10月，价格已经像缩水的棉花糖，改成了2000万元。而在同一个区域，这边的业主们可没闲着，趁着“金九”前后，又加价150万元，仿佛在和市场玩儿“你追我赶”的游戏，想试试水温到底有多烫。就这样，两套房源悄然反映了深圳核心区二手房的现状，挺让人感慨的，对吧？

说到这里，不得不提6月12日的一场土地竞拍，建发以35.25亿元的高价拿下前海桂湾地块，楼面价简直堪比奢侈品，达到了9.59万元/平方米，溢价率居然高达114.29%。不过，这还是小巫见大巫，南山粤海地块的楼面价竟然打破了天花板，实际售价直逼114478元/平方米！随即，福田安托山地块再出一宗，中海公司以25.5亿元买下，楼面价更是爬到了100808元/平方米。一时间，前海链家的门店经理喻浪感受到了“冷热交替”的威力，门店每周的咨询和看房客户像是喝了兴奋剂，主动询问“旁边那块高价地”的人也络绎不绝。

房东们的神经可比过山车还紧绷，润峯府和天境的一些次新房源，报价比年初上涨了7%到13%不等。有些稀缺户型——比如客厅多一扇窗，或者中高层能看海的小区，价格上涨得更是让人目瞪口呆。喻浪的一位顾客，便委托在同一小区内找类似户型，甚至愿意加100万元买下。真是让业主们心花怒放，原本答应承担增值税的，现在却改口让买家出。于是，前海的小区中，交易的流畅性生生被卡住了一半。 k8凯发

这不，5月底，贝壳上线了调价系统，短短4个月，深圳的二手房调价竟然超过6.2万次。即便如此，9月的调涨比例也不过就15%，与7、8月的12%比起来略有上升。可还是有七成区域在降价，真是一波未平一波又起。润峯府的一套110平三房，从去年9月的1280万降到了今年10月18日的1250万，天境122平三房更是从1500万直降到1288万。

买家们并不是看不到地王的光芒，而是清楚地懂得自己要花多少钱。对于那些早已办证、满两年的房源来说，省下三十多万的增值税可比“楼面价9万”的信息更具吸引力。现在的购房者看来更倾向关注105到123平的四房，而非之前追逐的那些大平层。房子的面积再大，如果得房率、景观、通勤都不尽如人意，买家们就不照单全收了！

可别小看了这些豪赌的地王，拍下土地并不意味着周边的二手房价格会随之水涨船高。粤海地块开发商表示，如果按建安15000元/平方米的成本计算，项目起售价得高达16万元/平方米才能保本，而业界预计建发前海的地块未来售价也有可能达到17万元平方米。想象一下，这价格所对应的目标顾客，显然不是润峯府、天境这些普通三四房的买家。 k8凯发

而新房端的情况也不容小觑，招商海晏府备案均价约14.20万元/平方米，一开盘去化率超90%，可反观宝中观潮府，去化率却从96%一路滑落到73%。核心项目面临的市场竞争可想而知。而在供应方面，深圳今年1到9月的新建商品住宅供应大约为2.04万套，四季度计划再供应5880套，全年预计在2.6万套，与你去年相比还是少了近1万套。

随着10月15日深圳现房销售细则的落地，新出让的住宅地块更是优先现售，预售要等到主体封顶后才能出。房企们的拿地逻辑也反着走，资金占用周期拉长，越发向核心区域靠拢。金地方面提到，他们的龙华启曜项目国庆期间的来访量增幅高达204%、成交量更是环比增320%，可见现房确实大受欢迎。

虽说供应量少，开发商却不一定能轻松提价。前海、南山、宝中等核心区域的盘接连上市，产品的同质化让购房者对比得更加仔细，尤其是那些位置一般、户型雷同的楼盘，现房摆在那里反而更掉价。二手业主的挂牌价格稍微硬气一些，只在稀缺户型、免增值税的房源上占点便宜。至于普通房源，买家依然会以近期成交价为谈判的依据，该等的也只好继续等。 k8凯发

地王拍下那天，中介朋友们朋友圈里热闹非凡，纷纷发表“面粉破10万，面包重估”的感慨。而当真正走到线下成交时，另一套逻辑却依然在运转，你要考虑同小区近30天的成交价、满二免税、得房率、月供缺口等方方面面。地王给了业主们不降价的“理由”，而买家们则在重新用自己的算盘，把这张表算得明明白白。真是，买房竟成了一场精打细算的游戏！